Great Wolf Garden Grove recibió $100 millones y mantuvo oculta al público una condición peligrosa por la que los huéspedes se resbalaban

La gran apuesta acuática de Garden Grove

Great Wolf Resorts

Por THY VO 19 de febrero de 2016

El Great Wolf Lodge Waterpark Hotel de Garden Grove abre esta semana tras más de una década de planificación por parte de los funcionarios de la ciudad, quienes esperan que el complejo de esta cadena con sede en Wisconsin atraiga a los visitantes del Disneyland Resort fuera de la vecina Anaheim y hacia Garden Grove.

Es posiblemente la mayor apuesta en la historia de la ciudad, con $100 millones en fondos públicos destinados a un complejo de $250 millones que incluye un hotel de 603 habitaciones con un parque acuático techado de 105,000 pies cuadrados, el primero de su tipo en el Sur de California.

Thy Vo para Voice of OC

La fachada del Great Wolf Lodge Waterpark Hotel en Garden Grove.

Si tiene éxito, dicen los funcionarios, el hotel con parque acuático se pagará con creces durante la próxima década, al generar más de $8 millones al año en ingresos fiscales y crear 700 nuevos empleos.

Y esos ingresos serían cruciales para Garden Grove, que cuenta con el éxito del complejo para ayudar a sacar a la ciudad de la crisis presupuestaria continua que vive desde que el gobernador Jerry Brown puso fin a la reurbanización en 2011.

“Cuando el hotel esté en pleno funcionamiento, aportará millones al fondo general para ayudar a mantener y ampliar los servicios de la ciudad para los ciudadanos”, dijo el concejal Kris Beard. “Así que es justo decir que el éxito previsto de este proyecto será una situación de ‘ganar-ganar’ a largo plazo para la comunidad y para el Great Wolf Lodge”.

Mientras tanto, algunos residentes han cuestionado si los beneficios de los millones gastados en subsidiar el hotel llegarán de vuelta a los contribuyentes en forma de servicios y mejoras en toda la ciudad.

Como parte del acuerdo de la ciudad con Great Wolf Resorts y la desarrolladora McWhinney Enterprises, la agencia de reurbanización de la ciudad absorbió el costo de $20.8 millones de adquirir y preparar 10.3 acres de terreno para el Waterpark Hotel, y luego lo transfirió a la desarrolladora sin costo alguno.

Más tarde pagaron al menos $1.9 millones para cubrir el costo de reubicar en viviendas asequibles a 30 familias de bajos ingresos que vivían en un parque de casas rodantes en la propiedad, sin incluir el costo de los honorarios legales de la batalla judicial de cinco años por los pagos de reubicación.

La desarrolladora también recibió un pago único de $47 millones de los fondos de reurbanización de la ciudad, de los cuales $5 millones se pagaron al terminarse la estructura de estacionamiento y los $42 millones restantes se pagarán 30 días después de que el complejo abra sus puertas.

Los pagos de intereses del bono a 20 años que financia ese pago único probablemente añadirán otros $23 millones al total, dijo el director de finanzas de la ciudad, Kingsley Okereke. Cada año, la agencia de reurbanización pagará un promedio de $3.2 millones por el servicio de la deuda de esos bonos.

La ciudad también tuvo que hacer $5.2 millones en mejoras a las aceras y calles alrededor de la propiedad como parte de su acuerdo.

El acuerdo de desarrollo también incluye la posibilidad de una ampliación de 200 habitaciones del hotel, que incluiría un reembolso del 50 por ciento durante 10 años sobre los impuestos de hospedaje y otro reembolso del 50 por ciento durante 12 años sobre los impuestos sobre las ventas y la propiedad de la parte ampliada del hotel.

Un tema controvertido

El paquete de subsidios en sí no es inusual — las ciudades usan habitualmente generosos subsidios fiscales para construir estadios, centros de convenciones y otros imanes turísticos. Es un subsidio menor en comparación con un polémico subsidio de $158 millones que la ciudad de Anaheim otorgó a un desarrollador de hoteles de lujo hace unos años.

Great Wolf Lodge

Una foto promocional de ejecutivos de Great Wolf y McWhinney junto a miembros del concejo municipal de Garden Grove en la ceremonia de inicio de obras del proyecto en 2014.

Pero hay muchos críticos de las estrategias de subsidios que dicen que cualquier dinero público gastado en subsidios para proyectos privados siempre podría destinarse a otra cosa, como mejoras en calles o vecindarios.

Y sin duda Garden Grove se está arriesgando al apostar tanto por un parque acuático techado en el Sur de California.

David Sangree, consultor de hoteles y parques acuáticos y presidente de la firma consultora Hotel and Leisure Advisors, dijo que el subsidio de Garden Grove está entre los mayores subsidios públicos del país para un complejo con parque acuático de este tipo.

Un hotel con parque acuático techado y centro de convenciones de $260 millones, propuesto por Kalahari Resorts en Fredericksburg, VA, también iba en camino de recibir un generoso acuerdo de subsidio público; la ciudad de Fredericksburg ofreció al desarrollador un subsidio de $61 millones mediante exenciones fiscales y condonación de tarifas, mientras que el estado de Virginia dijo que aportaría un bono en efectivo de $25 millones. El proyecto se estancó y finalmente nunca se materializó después de que el desarrollador no consiguiera financiamiento para la construcción.

El alcalde Bao Nguyen es el único miembro del actual concejo municipal que ha criticado el enfoque de la ciudad en grandes proyectos de desarrollo y hoteles a lo largo de Harbor Boulevard.

Durante su última elección contra el exalcalde Bruce Broadwater, quien encabezó el acuerdo del Waterpark, Nguyen describió la estrategia como “colgarse de la fama de Mickey Mouse” y atender a los turistas, a costa de posibles mejoras que beneficiarían más directamente a los residentes.

Una vista del Waterpark Hotel desde el tranquilo vecindario residencial que está justo enfrente, al otro lado de la calle. Algunos residentes se han quejado de la estética del gran tobogán amarillo del parque y de sus tubos salientes.

También criticó la economía de salarios bajos que generan los hoteles y parques temáticos, y argumentó que la ciudad debería invertir en sectores como la tecnología para atraer a recién graduados universitarios.

Nguyen, quien se postula para el escaño de la Cámara de Representantes de EE. UU. que deja vacante Loretta Sanchez, no respondió a las solicitudes de comentarios.

Los funcionarios de la ciudad en general rechazan esa crítica y señalan que los subsidios se financiarán en su totalidad con un fondo fiduciario de la antigua agencia de reurbanización. Y como los subsidios se pagarán con el fondo fiduciario de reurbanización y no con el fondo general de la ciudad, el riesgo para la ciudad es cero, argumentó el gerente sénior de proyectos Greg Blodgett.

Okereke dice que, aunque desde entonces el estado eliminó las agencias de reurbanización como herramienta de los gobiernos locales, él aún consideraría ofrecer subsidios a proyectos hoteleros con cargo al fondo general de la ciudad.

“Francamente, si conseguimos un buen trato del lado de la ciudad, yo seguiría recomendando que la ciudad haga este tipo de acuerdos”, dijo Okereke. “Al final del día, amplía la base de ingresos de la ciudad, y entonces podemos hacer más calles y tener más policías y ese tipo de cosas”.

El soleado Sur de California: un nuevo mercado

Si este acuerdo da resultado, será el primero de su tipo en una localidad del Sur de California.

Aunque en marzo de 2015 había 858 parques acuáticos en EE. UU., la mayoría se concentra en el Medio Oeste y el sur del país, según un informe de la industria de 2015 de la firma consultora Hotel and Leisure Advisors.

De los 192 parques acuáticos techados, solo 29 estaban en el oeste de Estados Unidos y 24 en el sur. La mayor parte del mercado actual de parques acuáticos techados se encuentra en el Medio Oeste y el Noreste, donde el clima frío atrae visitantes todo el año.

“La mayoría de los complejos techados se concentran en los estados del norte. El único [complejo] comparable es el Great Wolf Lodge en Grapevine, Texas. En Dallas hace más frío que en California. Así que este será un caso de prueba para el concepto”, dijo Sangree. “Hay uno en Albuquerque al que no le ha ido tan bien – pero el clima es similar”.

El complejo de Garden Grove será el más grande que Great Wolf haya construido y uno de los parques techados más caros hasta ahora. Los dos complejos con parque acuático techado más grandes del país — el Camelback Lodge, de 125,000 pies cuadrados, y el Kalahari Resort, de 106,000 pies cuadrados — abrieron el año pasado en Pensilvania.

Además, hay varios parques acuáticos al aire libre en la región, entre ellos Knott’s Soak City, Six Flags Hurricane Harbor y Raging Waters San Dimas, que están al aire libre y operan por temporada.

No obstante, Sangree, quien ha hecho trabajos de consultoría para proyectos de Great Wolf en el pasado, dijo que el concepto del complejo es bueno, especialmente para las familias.

“Si usted tiene hijos, un hotel como este es muy divertido. No tiene que manejar hasta la playa ni lidiar con el estacionamiento. El concepto de Great Wolf Lodge permite lugares de entretenimiento, personajes temáticos y distintos tipos de juegos que son muy divertidos para los niños”, dijo Sangree.

Aun así, las tarifas de las habitaciones pueden resultar caras para muchas familias que quizá quieran repartir su tiempo entre el parque acuático y Disneyland.

Las habitaciones en Great Wolf cuestan de $250 a $600 por noche, en comparación con un precio promedio de $168 por noche en los hoteles de Anaheim-Garden Grove.

En el extremo alto de la escala de precios, el Grand Californian Hotel de Disneyland, un hotel estilo cabaña de 948 habitaciones que incluye tres piscinas y un spa de servicio completo, cuesta de $475 a $980 por noche según la temporada.

“Desde el punto de vista de los padres, son realmente caras, y ese será el reto”, dijo Sangree. “Las tarifas de las habitaciones de este hotel son más altas que las de otros hoteles…pero también hay muchas familias acomodadas en el Condado de Orange para las que quizá no resulte tan caro”.

Otra barrera puede ser que, a diferencia de algunos complejos, el parque acuático estará restringido solo a los huéspedes del hotel, aunque los huéspedes pueden comprar un pase de día de $40 para un número limitado de invitados.

Aunque la vocera de Great Wolf, Susie Storey, se negó a comentar qué porcentaje de las habitaciones del hotel está reservado actualmente, Okereke dijo que el complejo ha reportado una alta demanda y planea operar el 80 por ciento del hotel.

Sangree dice que mantener ese nivel de ocupación requerirá un sólido plan de mercadotecnia.

“Son 603 habitaciones; es un hotel grande para llenarlo todos los días. El mayor reto es la mercadotecnia e informar al público de que uno está ahí”, dijo Sangree.

Comuníquese con Thy Vo en tvo@voiceofoc.org o sígala en Twitter @thyanhvo.